Como calcular o lucro de um imóvel de temporada
A conta que separa faturamento de lucro real no aluguel por temporada, com exemplo fechado, as despesas que quase todo anfitrião esquece e por que ocupação alta não significa lucro.
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O lucro de um imóvel de temporada é tudo que entrou menos tudo que saiu, no mesmo período. A conta parece óbvia, mas quase todo anfitrião erra no mesmo ponto: confunde o valor que a plataforma deposita com o que o imóvel de fato rendeu, e esquece as despesas que não aparecem em nenhum extrato de reserva.
A fórmula é esta:
Lucro líquido = receita recebida − despesas variáveis − despesas fixas
O resto deste guia é sobre o que entra em cada uma dessas três linhas.
O que conta como receita
Receita é o que o hóspede pagou, não o que caiu na sua conta. A diferença entre os dois é a taxa da plataforma, e ela precisa aparecer como despesa em vez de sumir da conta.
Entram na receita:
- O valor das diárias.
- A taxa de limpeza cobrada do hóspede.
- Taxas extras que você cobra: hóspede adicional, pet, check-in fora do horário.
- Retenções por dano, quando você fica com o valor.
Se você anuncia em mais de uma plataforma, some tudo. E se aluga direto também, some. Um erro comum é olhar só o painel do Airbnb e concluir que o imóvel rendeu menos do que rendeu, porque as reservas diretas ficaram de fora.
Despesas variáveis: as que só existem quando há reserva
São as que acompanham a ocupação. Quanto mais você aluga, mais elas crescem.
- Taxa da plataforma. Varia por plataforma e por modelo de cobrança, e muda com o tempo. Não use um número de cabeça: pegue o percentual real que aparece no seu extrato.
- Limpeza. O que você paga à diarista, que raramente é igual ao que você cobra do hóspede.
- Consumíveis. Enxoval reposto, café, papel, produtos de limpeza, amenities.
- Água, luz e gás na parte que varia com a ocupação.
- Taxas de pagamento quando o aluguel é direto: maquininha, gateway, antecipação.
Despesas fixas: as que correm mesmo com o imóvel vazio
São as que a maioria esquece, e são exatamente as que decidem se o imóvel dá lucro no ano.
- Condomínio.
- IPTU, dividido pelos meses.
- Internet e TV.
- Seguro.
- Manutenção e reposição. Ar-condicionado, eletrodomésticos, pintura, móveis. Uma reserva mensal de 1% a 2% do valor da diária média costuma ser um ponto de partida razoável.
- Impostos sobre o rendimento. Como funciona depende do seu enquadramento; a orientação de um contador vale mais aqui do que qualquer regra genérica. Para a conta de lucro, o que importa é reservar a linha.
- Financiamento, se o imóvel ainda está sendo pago.
Exemplo fechado de um mês
Os números abaixo são ilustrativos. Substitua pelos seus, principalmente os percentuais de plataforma, que variam.
| Linha | Valor |
|---|---|
| 18 diárias a R$ 320 | R$ 5.760 |
| Taxas de limpeza cobradas | R$ 540 |
| Receita bruta | R$ 6.300 |
| Taxa da plataforma | − R$ 945 |
| Limpeza paga à diarista | − R$ 630 |
| Consumíveis | − R$ 180 |
| Energia e água | − R$ 240 |
| Condomínio | − R$ 620 |
| IPTU rateado no mês | − R$ 150 |
| Internet | − R$ 110 |
| Reserva de manutenção | − R$ 200 |
| Lucro líquido | R$ 3.225 |
A receita bruta foi de R$ 6.300 e o lucro ficou em R$ 3.225, pouco mais da metade. É essa distância que faz um imóvel parecer melhor do que é quando você olha só o depósito da plataforma.
Por que ocupação alta não é o mesmo que lucro
Ocupação mede quantas noites foram vendidas, não quanto sobrou. Um imóvel a 90% de ocupação com diária baixa pode render menos que outro a 60% com diária alta, porque cada noite ocupada carrega limpeza, consumíveis e desgaste.
A métrica que junta as duas coisas é o RevPAR, a receita por diária disponível:
RevPAR = receita do período ÷ número de noites disponíveis
No exemplo acima, em um mês de 30 noites: R$ 6.300 ÷ 30 = R$ 210 de RevPAR. Comparar RevPAR entre dois imóveis diz mais do que comparar ocupação, porque o número não melhora só por você baixar o preço.
Três erros que distorcem a conta
Somar o mês pela data da reserva, não pela da estadia. Uma reserva feita em setembro para dezembro é receita de dezembro. Misturar os dois faz o mês da alta temporada parecer fraco e o da baixa parecer forte.
Tratar a taxa de limpeza como lucro. Ela entra na receita e sai na despesa. Quando você cobra R$ 30 a mais do que paga à diarista, o lucro dali são R$ 30, não os R$ 150 cobrados.
Esquecer o custo do imóvel vazio. Condomínio, IPTU e internet correm em janeiro e em junho igual. Um imóvel que dá lucro só na alta temporada pode fechar o ano no zero, e isso só aparece quando você olha doze meses, não um.
Com que frequência refazer a conta
Uma vez por mês é suficiente para acompanhar, e uma vez por ano é indispensável para decidir. O fechamento mensal mostra se o preço está certo; o anual mostra se o imóvel vale a pena.
Se você cuida de mais de um imóvel, faça a conta por imóvel, nunca no agregado. O agregado esconde o imóvel que está dando prejuízo atrás do que está indo bem, e essa é justamente a informação que muda uma decisão.
Como manter isso sem planilha
Fazer a conta é fácil; manter é que não é. O trabalho não está na fórmula, está em lembrar de lançar cada taxa de limpeza, cada reposição de enxoval, cada conserto de chuveiro, no mês certo e no imóvel certo.
É esse lançamento que Sogio tira do seu caminho: você manda um áudio ou a foto de uma nota, e a despesa entra no imóvel e no mês certos. Quando quiser a conta, você pergunta e a resposta vem com número.