Quanto cobrar por diária no aluguel por temporada

Preço de diária não é um número que você escolhe, é uma faixa que você descobre. Ela tem um piso, que vem do seu custo, e um teto, que vem do mercado. Dentro dessa faixa, o que move o preço é temporada, antecedência e quantas noites você ainda tem para vender.

Quem erra o preço quase sempre errou por não ter calculado o piso, e por isso encheu o calendário trabalhando de graça.

O piso: quanto custa uma noite ocupada

Toda noite vendida gera despesa. O piso é o valor abaixo do qual receber é pior do que ficar vazio.

Comece pelo custo variável de uma estadia média:

• Limpeza paga à diarista, dividida pelo número de noites da estadia média.
• Enxoval, consumíveis e amenities.
• Água, luz e gás na parte que varia com a ocupação.
• Taxa do canal, como percentual do que o hóspede paga.
• Desgaste e reposição, que é real mesmo sem aparecer no mês.

Se a sua estadia média é de 3 noites, a limpeza custa R$ 105 e os consumíveis R$ 45, você já tem R$ 50 por noite antes de qualquer coisa. Some energia, some a taxa do canal e você chega ao custo de servir uma noite.

Esse número não inclui condomínio, IPTU e internet. Essas correm com o imóvel vazio e não entram no piso da diária, entram na conta do mês. A distinção está detalhada no guia de cálculo de lucro.

O teto: o que o mercado aceita

O teto vem de comparáveis, e a maioria das pesquisas de comparável é feita errada.

Comparável não é "apartamento na mesma cidade". É imóvel com o mesmo número de quartos, na mesma região, com o mesmo padrão de acabamento, para as mesmas datas que você quer vender. Preço de meio de semana em maio não diz nada sobre feriado prolongado.

Como fazer direito, em quinze minutos:

1. Busque como hóspede, com as datas reais que você quer preencher.
2. Filtre por número de hóspedes e quartos igual ao seu.
3. Anote o preço total de cinco anúncios parecidos, não a diária exibida.
4. Divida cada total pelo número de noites, para comparar maçã com maçã.
5. Repita para uma data de baixa e uma de alta.

Você vai ter duas faixas, e é dentro delas que o seu preço vive.

Onde se posicionar dentro da faixa

A pergunta não é "sou melhor que eles". É "o que o meu imóvel resolve que os outros não resolvem".

Cobra acima da média quem tem algo verificável: vaga de garagem em região sem estacionamento, ar-condicionado em cidade quente, elevador em prédio alto, boa nota acumulada, check-in autônomo. Cada um desses tira um motivo de recusa do caminho do hóspede.

Cobra abaixo quem está começando sem avaliação nenhuma. Aí o desconto não é preço, é investimento em reputação, e tem prazo para acabar. Defina quantas reservas você vai aceitar nesse preço antes de subir, senão o desconto vira permanente.

Temporada e antecedência

Preço fixo o ano inteiro é dinheiro deixado na mesa nos dois sentidos: caro demais na baixa, barato demais na alta.

Um esquema que funciona sem virar trabalho diário:

Situação	Ajuste sobre a diária base
Baixa temporada, meio de semana	Abaixo da base
Baixa temporada, fim de semana	Base
Alta temporada	Acima da base
Feriado prolongado	Bem acima, com mínimo de noites
Data a menos de 7 dias, vazia	Abaixo da base

A última linha é a que mais gera dúvida. Uma noite que não vende não volta: ela simplesmente deixa de existir. Baixar o preço perto da data é racional desde que continue acima do piso. Abaixo do piso, vender é pior que ficar vazio.

Mínimo de noites

Mínimo de noites é uma ferramenta de preço, não de conveniência.

Estadia de uma noite carrega o custo inteiro de limpeza e enxoval sobre uma diária só. Se a sua limpeza custa R$ 105, uma noite avulsa precisa custar bem mais que uma noite dentro de uma estadia de quatro para dar o mesmo resultado.

Duas saídas, e as duas são legítimas: exigir mínimo de duas ou três noites nas datas disputadas, ou aceitar uma noite cobrando o valor que faz a conta fechar. O que não funciona é aceitar estadia curta ao preço da longa e concluir depois que o imóvel não dá lucro.

Desconto para semana e para mês segue a mesma lógica ao contrário: estadia longa dilui limpeza, reduz troca de hóspede e diminui buraco no calendário. Ela pode custar menos por noite e ainda assim sobrar mais.

O erro mais caro: baixar preço para encher

Ocupação é a métrica mais fácil de melhorar e a mais fácil de melhorar do jeito errado. Basta baixar o preço que ela sobe.

O número que não se engana é o RevPAR, receita dividida pelas noites disponíveis. Ele não melhora só porque você baixou o preço, porque a receita cai junto.

Um exemplo em um mês de 30 noites:

Cenário	Ocupação	Diária	Receita	RevPAR
Preço cheio	18	R$ 320	R$ 5.760	R$ 192
Preço reduzido para encher	26	R$ 210	R$ 5.460	R$ 182

O segundo cenário tem oito noites a mais, parece muito melhor no painel, e rendeu menos. E rendeu menos antes de contar as oito limpezas, os oito consumíveis e o desgaste a mais.

Como saber se você acertou

Três sinais, na ordem em que aparecem:

Encheu rápido demais. Se as datas fecham semanas antes com folga, o preço estava baixo. Suba na próxima janela equivalente.

Não enche nunca. Se falta uma semana e o calendário está vazio enquanto os comparáveis fecharam, o preço está acima do que o seu imóvel entrega. Antes de baixar, olhe as fotos e a nota, porque muitas vezes o problema não é preço.

Enche perto da data. É o sinal de que você está na faixa certa.

Revise o preço uma vez por mês e antes de cada temporada. Mais que isso vira trabalho e menos que isso deixa dinheiro parado.

Onde isso costuma travar

O cálculo do piso depende de saber quanto você realmente gastou por estadia, e essa é a parte que ninguém mantém. A limpeza que subiu, o enxoval reposto em março, a taxa que mudou: cada uma dessas sozinha muda o piso.

É esse registro que Sogio tira do seu caminho. Você manda um áudio quando paga a diarista ou repõe alguma coisa, e quando for revisar o preço, pergunta quanto custou de fato servir cada noite no último trimestre.