Aluguel por temporada ou aluguel fixo: como decidir com número

A conta que quase todo mundo faz é multiplicar a diária por trinta e comparar com o aluguel mensal. Ela sempre dá temporada, e ela está errada por três motivos ao mesmo tempo: nenhum imóvel ocupa 100%, a temporada tem despesas que o aluguel fixo não tem, e as duas modalidades pedem quantidades muito diferentes de trabalho.

A comparação honesta é entre o que sobra em cada uma, no ano inteiro.

A conta certa

Temporada = (diária média × noites ocupadas no ano) − despesas variáveis − despesas fixas

Fixo = (aluguel × meses ocupados) − inadimplência estimada − despesas fixas − taxa de administração

O primeiro termo de cada linha é o que todo mundo compara. Os outros são o que decide.

Ocupação realista, não otimista

Este é o número que quebra a maioria das projeções, e é o único que você não pode estimar por otimismo.

Ocupação depende de cidade, de região dentro da cidade, do tipo de imóvel e da sazonalidade do destino. Um imóvel de praia pode viver de três meses de alta; um imóvel perto de centro comercial tem demanda de meio de semana o ano inteiro e cai no fim de semana.

Como estimar sem chutar:

1. Escolha cinco anúncios comparáveis ao seu, no mesmo bairro.
2. Abra o calendário de cada um e conte as noites bloqueadas nos próximos 60 dias.
3. Repita olhando um período de baixa temporada.
4. Use a média dos cinco, e tire uma margem, porque calendário bloqueado nem sempre é reserva.

Um anfitrião novo, sem avaliação nenhuma, leva meses para chegar na ocupação dos vizinhos estabelecidos. Se você está começando, projete o primeiro ano abaixo dessa média.

O que só existe na temporada

Estas linhas não aparecem no aluguel fixo, e somadas costumam consumir uma fatia grande da diferença:

• Limpeza entre estadias. Recorrente e proporcional à rotatividade.
• Enxoval e consumíveis, com reposição constante.
• Taxa de canal, sobre cada reserva.
• Água, luz, gás e internet, que no fixo normalmente são do inquilino.
• Mobília e eletrodomésticos, que você compra, mantém e repõe.
• Desgaste acelerado. Muita gente diferente usando.
• Meses vazios, com todo o custo fixo correndo.

E há o que não vira linha de despesa mas custa: responder mensagem, coordenar check-in, resolver chuveiro quebrado às nove da noite. Se você contrata alguém para isso, vira despesa. Se faz você mesmo, é o seu tempo.

O que só existe no fixo

O outro lado também tem riscos próprios, e ignorá-los é o erro inverso:

• Inadimplência. Um imóvel de temporada não paga, mas também não fica devendo.
• Vacância entre contratos, normalmente de um a três meses.
• Custo de saída. Pintura e reparos ao fim do contrato.
• Taxa de administração, se houver imobiliária.
• Preço travado. O aluguel reajusta uma vez por ano por índice; a diária você muda quando quiser.

Esse último ponto é o que mais pesa em cidade com demanda crescente: a temporada acompanha o mercado em tempo real, o contrato de aluguel não.

Uma comparação fechada

Números ilustrativos de um mesmo imóvel, ao longo de doze meses. Substitua pelos seus.

Linha	Temporada	Fixo
Receita bruta anual	R$ 62.000	R$ 33.600
Taxa de canal ou administração	− R$ 9.300	− R$ 2.688
Limpeza	− R$ 8.400	R$ 0
Consumíveis e enxoval	− R$ 2.600	R$ 0
Contas de consumo	− R$ 3.600	R$ 0
Manutenção e reposição	− R$ 4.000	− R$ 1.200
Condomínio e IPTU	− R$ 9.240	− R$ 9.240
Vacância ou inadimplência	já na receita	− R$ 2.800
Sobra anual	R$ 24.860	R$ 17.672

A temporada rendeu quase o dobro em receita bruta e cerca de 40% a mais em sobra. A diferença entre esses dois percentuais é exatamente o custo de operar.

Agora o teste que fecha a decisão: divida a diferença de R$ 7.188 pelas horas que você gastou no ano cuidando das reservas. Se foram cinco horas por mês, você ganhou perto de R$ 120 por hora e vale a pena. Se foram vinte, você ganhou R$ 30 por hora, e provavelmente existe uso melhor para o seu tempo.

Quando o fixo ganha

Vale dizer com todas as letras, porque quase nenhum conteúdo sobre o assunto diz:

• Região sem demanda turística nem de negócios. Ocupação baixa mata a temporada, e os custos fixos continuam correndo.
• Imóvel longe de onde você mora, sem alguém de confiança por perto.
• Condomínio que restringe locação de curta duração. Confira a convenção antes de mobiliar.
• Você não tem tempo nem quer contratar. Temporada mal operada rende menos que fixo bem operado.
• Você precisa de receita previsível para uma parcela de financiamento.

O meio do caminho

Existe uma terceira via que costuma ser esquecida: temporada na alta, aluguel por mês na baixa. Funciona bem em destino sazonal, e captura o melhor dos dois. O contrato é diferente do aluguel residencial comum, então vale conversar com quem entende antes de montar.

Antes de decidir

Não decida com projeção. Decida com três meses de dado real, se puder.

Se o imóvel já está alugado por temporada, você precisa saber quanto ele deu de lucro de verdade, e é aí que a maioria não tem resposta, porque olha o depósito da plataforma em vez do resultado. A conta está no guia de cálculo de lucro.

É essa conta que Sogio mantém viva sem você lançar nada à mão: você fala o que entrou e o que saiu, e quando for decidir entre temporada e fixo, o número dos últimos doze meses já está pronto.