Imposto de renda no aluguel por temporada: carnê-leão, deduções e o que muda com a reforma

Como pagar imposto sobre o aluguel de temporada recebido pelo Airbnb, pela Booking ou direto do hóspede, o que dá para deduzir, a tabela de 2026 com exemplo fechado e quem é afetado pela reforma tributária.

Por Gustavo Marques de Mello · revisado em 10 de outubro de 2026 · 8 min de leitura

Aluguel por temporada recebido por pessoa física é rendimento tributável, e o imposto é pago todo mês, pelo carnê-leão, inclusive quando o dinheiro chega pelo Airbnb ou pela Booking. A Receita diz isso com todas as letras no manual de preenchimento: aluguel por temporada através de plataformas digitais é rendimento tributável.

Muita gente deixa tudo para a declaração anual. É o caminho mais caro, porque o imposto que deveria ter sido pago mês a mês chega em abril com multa e juros, e, se for a Receita que encontrar, com multa de 50% por cima.

Este guia mostra quem paga, como calcular, o que pode ser deduzido e o que a reforma tributária muda (para a maioria dos anfitriões, nada por enquanto).

Quem paga: você ou o hóspede

A plataforma não é a fonte pagadora do aluguel. Ela intermedia. Quem paga é o hóspede, e é isso que define como o imposto é recolhido:

Hóspede pessoa física (o caso de quase todas as reservas): o repasse chega sem desconto de imposto de renda, e você recolhe pelo carnê-leão.
Hóspede pessoa jurídica (uma empresa que paga a estadia de um funcionário, por exemplo): a empresa é obrigada a reter o imposto na fonte. Nesse caso não há carnê-leão sobre aquela reserva.

A Receita já aplicou esse raciocínio às imobiliárias: quem paga o aluguel é o locatário, mesmo quando o dinheiro passa por um intermediário com CNPJ. Por isso o CNPJ do Airbnb no extrato não transforma o aluguel em rendimento recebido de pessoa jurídica.

Qual mês conta

O carnê-leão segue o mês em que o dinheiro foi recebido, não o mês da estadia. Um repasse que caiu em 3 de janeiro, de uma reserva de dezembro, é rendimento de janeiro.

Isso é diferente da conta de gestão. Para saber se o imóvel deu lucro, o que importa é o mês da estadia, como está no guia de cálculo de lucro. Para o imposto, o que importa é o dia do depósito. Quem usa uma única coluna de data para as duas coisas erra uma delas.

Prazo e DARF

O imposto de cada mês vence no último dia útil do mês seguinte, pago por DARF com o código 0190. Imposto abaixo de R$ 10 não é pago naquele mês: ele soma ao do mês seguinte.

O jeito mais simples de gerar o DARF é o Carnê-Leão Web, dentro do e-CAC, com a conta gov.br. Você informa o que recebeu e as deduções, e ele aplica a tabela e emite a guia.

A tabela de 2026

A tabela progressiva mensal é a mesma do salário:

Base de cálculo mensal	Alíquota	Parcela a deduzir
Até R$ 2.428,80	isento	-
R$ 2.428,81 a 2.826,65	7,5%	R$ 182,16
R$ 2.826,66 a 3.751,05	15%	R$ 394,16
R$ 3.751,06 a 4.664,68	22,5%	R$ 675,49
Acima de R$ 4.664,68	27,5%	R$ 908,73

Desde janeiro de 2026 existe também um redutor, criado pela Lei 15.270/2025: quem tem até R$ 5.000 de rendimento tributável no mês fica com o imposto zerado, e de R$ 5.000 a R$ 7.350 a redução vai diminuindo até sumir. A Receita confirmou que o redutor vale para o carnê-leão, e o Carnê-Leão Web já faz essa conta.

Se você também tem salário, atenção: o carnê-leão é calculado só sobre o aluguel, mas na declaração anual tudo se soma. Quem tem as duas rendas costuma ter imposto a pagar em abril mesmo com o carnê-leão em dia.

Exemplo fechado

Um apartamento de praia recebeu R$ 9.000 em repasses em janeiro. No mesmo mês, o dono pagou R$ 650 de condomínio e R$ 150 da parcela do IPTU.

Linha	Valor
Aluguel recebido	R$ 9.000
Condomínio	−R$ 650
IPTU	−R$ 150
Base de cálculo	R$ 8.200
27,5% da base	R$ 2.255,00
Parcela a deduzir	−R$ 908,73
Imposto do mês	R$ 1.346,27

Com R$ 9.000 de rendimento, o redutor da Lei 15.270 não se aplica. O DARF de R$ 1.346,27 vence no último dia útil de fevereiro.

Agora um mês fraco: R$ 4.500 recebidos e as mesmas deduções. A base cai para R$ 3.700 e o imposto pela tabela seria R$ 160,84, mas como o rendimento ficou abaixo de R$ 5.000, o redutor zera o imposto do mês.

O que dá para deduzir

A lei permite descontar do aluguel só quatro tipos de despesa, e só quando foi você quem pagou (art. 14 da Lei 7.739/1989, repetido no art. 42 do Regulamento do Imposto de Renda):

Impostos, taxas e emolumentos sobre o imóvel, como o IPTU e a taxa de lixo.
Condomínio, ordinário ou extraordinário.
Despesas pagas para cobrar ou receber o aluguel, como a taxa de administração da imobiliária.
Aluguel pago pelo próprio imóvel, quando você subloca.

A lista é fechada. A Receita já negou dedução de despesa fora dela, e por isso limpeza, manutenção, enxoval, consumíveis, energia, água, internet e seguro não são dedutíveis, por mais que pesem no seu lucro.

É aqui que o lucro de verdade e o imposto se separam. A diarista e o conserto do chuveiro reduzem o que o imóvel rendeu, mas não reduzem o imposto. Reforma e benfeitoria também não entram no carnê-leão, mas podem ser somadas ao custo do imóvel na declaração, o que diminui o imposto sobre o ganho de capital quando você vender. Guarde as notas.

E a taxa do Airbnb e da Booking?

Este é o ponto sem resposta oficial. Parte dos contadores trata a comissão da plataforma como despesa de cobrança, o terceiro item da lista. Outra parte orienta declarar só o valor líquido que caiu na conta. A Receita não se manifestou sobre as plataformas especificamente.

O que não pode é fazer as duas coisas: declarar o líquido e ainda deduzir a taxa. Escolha um critério com o seu contador, use sempre o mesmo e guarde os extratos das plataformas. Quanto cada uma cobra está no guia de taxas do Airbnb e da Booking.

A Receita sabe quanto você recebeu

Em 2025 a Receita pediu às plataformas de hospedagem os dados de setembro de 2020 a dezembro de 2024: nome, CPF, valores recebidos e endereço do imóvel. O Airbnb entregou e avisou os anfitriões por email.

A lei da reforma tributária (LC 214/2025) vai além e obriga as plataformas a informar ao Fisco as operações que intermediam, identificando quem recebeu, mesmo que essa pessoa não pague IBS e CBS. O formato ainda depende de regulamento, mas a direção é clara: contar com a Receita não saber deixou de ser uma aposta razoável.

Se você atrasou

Pagar atrasado por conta própria custa pouco perto da alternativa:

Atraso espontâneo: multa de 0,33% por dia, limitada a 20%, mais juros pela Selic. O Carnê-Leão Web calcula tudo ao emitir o DARF em atraso.
Se a Receita encontrar primeiro: multa isolada de 50% sobre cada mês de carnê-leão não pago, mesmo que a declaração anual não tenha imposto a pagar. Se o aluguel também ficou fora da declaração, soma-se a multa de 75% sobre o imposto do rendimento omitido.

Se você tem meses em aberto, regularize antes de a Receita bater na porta. A diferença entre os dois cenários é grande o bastante para pagar um contador várias vezes.

O que muda com a reforma tributária

Para a maioria dos anfitriões, nada por enquanto. A própria Receita publicou em janeiro de 2026 que é falsa a ideia de que todo proprietário que aluga por temporada passa a pagar imposto novo.

A pessoa física só vira contribuinte do IBS e da CBS quando, no ano anterior, preencheu as duas condições ao mesmo tempo:

mais de três imóveis alugados, e
receita de aluguel acima de R$ 240 mil no ano (valor corrigido pela inflação).

Quem se enquadra passa a ter a locação de até 90 dias tributada como hotelaria, com redução de 40% nas alíquotas. Em 2026 os novos tributos estão em fase de teste, sem recolhimento. A cobrança da CBS começa em 2027 e a transição completa vai até 2033.

Se você tem até três imóveis, ou fatura menos de R$ 240 mil por ano com aluguel, continua só com o imposto de renda, como está neste guia.

Como manter isso em dia sem drama

O carnê-leão é simples quando você sabe, todo mês, duas coisas: quanto recebeu e quanto pagou de despesa dedutível. A dificuldade é ter esses dois números juntos no dia 25 do mês seguinte.

Sogio guarda os dois enquanto o mês acontece. Você manda o áudio do repasse ou a foto do boleto do condomínio, e a despesa já entra marcada como dedutível ou não, pela categoria. Na hora do carnê-leão, é só perguntar quanto entrou e quanto foi dedutível no mês.

Este guia é informativo e reflete as regras vigentes em outubro de 2026. Ele não substitui a orientação de um contador para o seu caso.